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(资料图片)

房贷政策是国家为了调控房地产市场、保障居民住房需求而制定的一系列政策。其中，最常见的政策包括贷款利率、首付比例、购房限制等。

8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发通知，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施，调整首付比例。

那么在房贷利率、购房限制上又有什么措施呢?

连日来，北上广深等一线城市相继表态，将抓紧出台相关政策，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。此外，更有南京、东莞等城市已率先发布房地产最新调控政策。

关键词　首付比例

广州　名下无住房　不论是否贷过款　均按首套房计

8月30日早上，广州市人民政府发布“关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知”，指出为更好满足刚性和改善性住房需求，优化调控政策，落实《住房城乡建设部　中国人民银行　金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》

要求，推动全市房地产市场平稳健康发展，广州市现就优化个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下:

居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

本轮政策调整是广州对中央新一轮经济政策的积极贯彻，以拉动内需扩大消费为目标促进房地产市场企稳回升。接下来，广州市还将成立安居集团，整合统筹多渠道租赁房源，并将房地产市场与当下紧密开展的城中村改造相结合，健全租购并举的超大城市住房体系。

各家银行何时可以执行“认房不认贷”?南都·湾财社记者从广州地区部分主流银行了解到，截至昨日中午，已有几家银行开始执行新政策。

此前几日，有市场传闻称，广州市南沙区已有楼盘接到银行通知，南沙开始执行“认房不认贷”政策。传闻还表示，享受上述最新政策，需要广州无房且房贷记录不超过两套，就可以三成首付；即便外地有一套房正在供楼，也可以享受。

德邦证券研报显示，过去“认房又认贷”的限购政策有过多次放松和收紧。比如在2014年时，楼市低谷期，42个限购城市取消限购，只有北上广深4个一线城市仍维持。

2023年以来，三四线城市房地产限制性政策已基本放开，但据中指研究院统计，北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、成都等十余个重点一二线城市仍执行“认房又认贷”。

“认房又认贷”是指，除了名下有房再买房算第二套之外，如果名下曾有房贷，无论是否结清，再贷款买房都会被认定为第二套，首付比例、房贷利率都会调高不少，对在外地有过贷款记录、本地无房和“卖一买一”人群影响较大。

此次，广州下发通知“认房不认贷”将带来什么影响?

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此次政策将“以家庭为单位”来认定首套房产，调整到“家庭成员为单位”，超出市场预期，意味着可以释放出更多的需求；该政策既有利于商品房需求端稳定，也有利于居民端杠杆率稳定，最终有利于资产价格和金融秩序稳定。

深圳　今起执行认房不认贷政策

8月30日，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。

通知指出，为更好满足深圳市居民刚性和改善性住房需求，经深圳市政府同意，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自2023年8月31日起施行。

“因为在外地有房贷，原本在深圳买房要五成首付，但政策执行的话只要三成。”自8月25日三部门发出“认房不用认贷”通知后，黄小姐便持续关注深圳的落地情况。

在深圳工作多年的黄小姐便是可能受益政策利好的一员。深圳执行的“认房又认贷”的政策使她购买住宅时需要付出五成首付，一套300万的房子首付需要交出150万元；而一旦深圳确定执行“认房不认贷”政策，那么由于自己在深无房，便可以享受三成首付，一套300万的房子首付只需要出90万元，大大节省了购房成本。

随着三部门发布“认房不认贷”的通知，预期已迅速传导至新房销售市场。8月25日当天，深圳有多个新盘便传出收回折扣涨价的信息。其中，光明某项目流传出一份“折扣回收通知会议纪要”。其中提到，经公司检视，项目销售流速较快，现行售价偏低，且鉴于“认房不认贷”政策即将出台，现督办落实于项目9月1日前回收住宅5%优惠折扣，营销团队须做好客户通知。但第二天，便有开发商发出澄清公告否认此事。

关键词　房贷利率

存量房贷利率调整，有银行已制定预案

除了首付比例，房贷利率也是购房者们非常关心的话题。近日，伴随上市银行接连发出半年报，大众不仅将目光聚焦到业绩，更多侧重点转移到存量房贷利率是否调整话题上，各家银行是否已提上议程。

8月29日，南都湾财社记者咨询交通银行广东省分行、邮储银行广东省分行、建设银行深圳分行、平安银行总行等多家银行了解到，目前受访银行均表示暂未收到总行有关存量房贷利率调整的通知。不过，也有银行已经有所行动。在2023年中期业绩发布会上，建行、农行、招行、中信银行、华夏银行等银行管理层对存量房贷利率调整做出了回应。

在部分地区调整存量房贷利率

自7月以来，金融监管部门多次释放出的存量房贷利率调整的信号，引发了市场关注。8月29日，广深地区多家银行表示，目前暂未收到有关存量房贷利率调整的通知。

不过，此前有银行已经在部分地区率先行动调整存量房贷利率。例如，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。该行对此回应称:“该举措目前仅在广州分行下辖若干支行创新试点，并未大量推广。”

针对存量房贷利率调整热点问题，近期多家银行管理层在2023年中期业绩发布会上进行了回应。

招商银行行长助理彭家文表示，存量房贷利率调整势在必行，是大概率事件。目前该行已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案。

中信银行副行长谢志斌表示，该行密切关注监管导向和市场动向，对本行行内业务情况进行了及时的梳理和分析，对可能发生的业务调整已经做好了预案。后续，中信银行将结合同业执行尺度以及市场变化情况，积极落实监管要求，履行社会责任，兼顾好业务发展与客户经营的平衡。

“目前针对存量房按揭贷款利率按照市场化的原则进行重新定价的相关细则暂未出炉。”建设银行首席财务官生柳荣称。

农业银行副行长林立指出，在有关政策方案明确后，农行将会抓紧制定具体的操作细则，尽快完成合同文本的准备，加紧系统改造调整等方面的工作，积极做好组织实施。

华夏银行行长关文杰亦表示，该行将在监管部门指导下，密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展。

存量房贷利率调整的难度有多大?

8月1日，央行在2023年下半年工作会议上再次提及“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”这一说法。这一表态，引发了市场对调整存量房贷利率的预期，但迟迟未见相关措施落地。存量房贷利率究竟是否会下调?

“自央行表态后，其实各级银行已经有序展开了调研。”广东一家国有行相关部门工作人员介绍，对银行来说，“绝非一件简单的事。”

一家股份行相关人士表示，“今年压力大”，顶着净息差的压力，调整存量房贷利率对老百姓来说是件好事，但执行起来，压力还是有的。现在各行都在围绕存量房贷利率调整做可行性研究，最终将情况反馈给监管部门，“最重要的还是配套政策的公布”。

快速问答

Q:何谓“认房”“认贷”?

A:“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准，其中“认房又认贷”最为严格，指的是即便第一套住房贷款已还清，但因有贷款记录，再置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例首付及房贷利率。对于广州这样的一线城市来说，首套房与二套房的首付比例差距较大。此外，作为多年的人口净流入城市，广州改善型刚需群体、新市民群体占比高，执行“认房不认贷”政策的利好度也高于三四线城市。住建部将此纳入“一城一策”工具箱，供城市依据自身人口构成、消费水平、住房需求等情况自主选用。

Q:申请贷款的居民家庭包括?

A:申请贷款的居民家庭包括户籍家庭、非户籍家庭、单身人士、境外人士、持人才绿卡人士等不属于法人单位的购房人。户籍家庭和非户籍家庭含借款申请人、配偶及共同生活的未成年子女。

Q:个人住房信贷政策主要包括什么?

A:居民家庭名下在广州无住房，购买普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于购买首套住房最低比例执行，不再区分是否有住房贷款(含商业性住房贷款和公积金住房贷款)记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。

Q:认定居民家庭住房套数的依据?

A:居民家庭住房套数，是以广州市不动产登记机构提供的《广州市自然人不动产信息查询结果》显示居民家庭(含所有家庭成员)已拥有住房套数核算。

Q:“认房不认贷”是否视同首付是三成?

A:是的。即使曾经使用贷款购买过房产名下有房，但只要房子已出售(目前名下无房)，那么再次购房仍将视为“首套房”购买，只需缴纳三成首付即可。相较于此前政策，名下有房或有房贷记录，再购买住房就是二套房来看，接下来，居民特别是改善型刚需群体购房的首付比例将从40%-60%不等下调至30%左右。

Q:政策将主要受益哪些群体?

A:执行“认房不认贷”政策主要可以惠及以下购房群体:

首先是广州本地的改善型刚需群体，可为置换家庭减轻二套购房的资金压力。

此外，针对在外地购买过住房，现因工作等原因迁移至广州生活的新市民群体，无需卖掉外地住房，依然可以按照首次购房的首付比例在广州购房。既节省了一买一卖的税金，也同样享受了低首付比，更免去了两地城市生活的不便。

Q:政策执行的分界时点是哪天?

A:政策执行时点以《住房城乡建设部　中国人民银行　金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(建房〔2023〕52号)印发时间2023年8月18日为界。

2023年8月18日0:00前签订个人住房贷款合同的，按原政策执行。

2023年8月18日0:00后签订个人住房贷款合同的，按新政策执行。

延伸

据贝壳研究院监测显示，2023年7月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。

不过，以上海、北京为例的热点城市房贷利率依然不低。其中北京的首套利率4.75%，二套利率5.25%；上海首套利率4.55%，二套利率5.25%；广州的首套利率和二套利率分别是4.2%和4.8%；深圳的首套利率和二套利率分别为4.6%和4.9%，杭州则是4%和4.8%。

据不完全统计，今年以来全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下，重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，其中南宁、柳州、珠海等城市首套房贷最低利率已调至3.6%，郑州、无锡、扬州、沈阳已降至3.7%。

来源：南方都市报 整合:易福红

采写:南都·湾财社记者　王蕾娜 孙阳　王文妍

南方+记者　郎慧

来源:新华社　央视　界面新闻　第一财经　澎湃新闻　21世纪经济报道等